Die Zahl notarieller Immobilienkaufverträge nahm in München 2025 wieder zu. Käufer benötigen deshalb neben Marktkenntnis eine belastbare energetische Objektbewertung frühzeitig. Das Gebäudemodernisierungsgesetz heißt seit Ende Juli 2026 nicht mehr GEG. Die Neuregelung beseitigt pauschale Austauschpflichten für viele besonders alte Kessel. Dämmpflichten für oberste Geschossdecken und freiliegende Leitungen bestehen weiterhin fort. Ein erstmaliger Eigentumswechsel kann innerhalb bestimmter Konstellationen Handlungsfristen begründen. Die Prüfung technischer Unterlagen ermöglicht realistische Aussagen über Investitionsbedarf und Risiken.
In diesem Artikel finden Sie
Neue Heizungsanlagen dürfen ohne feste Erneuerbarenquote betrieben werden
Für einen Gaskessel aus einem älteren Baujahr ergibt sich aus dem GModG keine allein altersbedingte Stilllegungspflicht. Das betrifft insbesondere Konstanttemperaturkessel, deren frühere Austauschpflicht aufgehoben wurde. Gleichzeitig entfällt die allgemeine Vorgabe, neu eingebaute Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie oder Abwärme zu betreiben. Auch das geplante Verbot fossiler Heizungen ab 2045 gilt nicht mehr. Technische Mängel, überhöhte Emissionen oder Verstöße gegen die 1. BImSchV können den Betrieb dennoch begrenzen.
Bestehende Nachrüstpflichten bleiben für Altbauten energetisch besonders bedeutsam weiterhin
Die maßgeblichen Nachrüstpflichten des GModG gelten weiterhin für energetisch unzureichende Bauteile und technische Anlagen. Eine oberste Geschossdecke muss nachgerüstet werden, wenn sie keinen ausreichenden Mindestwärmeschutz bietet und das darüberliegende Dach ebenfalls nicht wirksam gedämmt ist. Darüber hinaus sind frei zugängliche, bislang ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen zu isolieren. Diese Maßnahme reduziert Energieverluste, verbessert die Energieeffizienz und kann den Heizenergiebedarf eines Wohnobjekts spürbar verringern und Betriebskosten auf Dauer deutlich senken.
Für Folgeverkäufe entsteht keine weitere Frist zur energetischen Nachrüstung
Die gesetzliche Ausnahmeregelung knüpft an Wohngebäude mit maximal zwei Wohnungen und an eine frühere Selbstnutzung an. Wohnte der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst im Haus, muss beim ersten späteren Eigentumsübergang der neue Eigentümer bestehende Nachrüstpflichten binnen zwei Jahren erfüllen. Ausschlaggebend ist der Eigentumserwerb durch Grundbucheintragung. Ein unterschriebener Kaufvertrag genügt nicht. Ebenso wenig zählen Kaufpreiszahlung, Besitzübergang oder Schlüsselübergabe. Bei einer erneuten Veräußerung entsteht keine weitere gesetzliche Umsetzungsfrist.
Gesetzliche Befreiung gilt für unwirtschaftliche Dämmung kleiner selbstgenutzter Wohngebäude
Die Vorschrift des § 35 Absatz 4 GModG schafft für Selbstnutzer eines Ein- oder Zweifamilienhauses einen Schutz vor wirtschaftlich sinnlosen Dämmmaßnahmen. Kann sich die Investition nicht durch die zu erwartenden Energieeinsparungen innerhalb einer angemessenen Frist amortisieren, entfällt die Pflicht. Die Befreiung wird nicht erst durch eine Behördenentscheidung wirksam. Sie folgt direkt aus dem Gesetz. Im Streitfall muss der Eigentümer jedoch nachweisen, dass seine Kosten- und Einsparprognose fachlich zutreffend, vollständig dokumentiert und wirtschaftlich plausibel ist.
Ungedämmte Leitungen und Decken können behördliche Sanktionen nach sich ziehen
Behördliche Sanktionen sind möglich, wenn energetische Vorgaben nicht ordnungsgemäß umgesetzt werden. Das maximale Bußgeld beträgt nach dem GModG 50.000 Euro. Fehlende Dämmschichten an obersten Geschossdecken können einen Verstoß begründen. Gleiches gilt für bauliche Maßnahmen mit unzureichender energetischer Qualität. Fördermittel setzen eine korrekte Umsetzung sowie vollständige Dokumentation der Arbeiten voraus. Vor dem Kauf sollte ein Experte den Gebäudebestand systematisch prüfen. Seine Bewertung schafft Transparenz über Sanierungspflichten, Ausgaben und verfügbare Fördermittel.
Freiwilliger Austausch ermöglicht bedarfsgerechte Planung der künftigen Wärmeversorgung
Bei einer freiwillig erneuerten Heizungsanlage erlaubt § 42 GModG eine bedarfsgerechte Auswahl der Wärmeerzeugung. Der Eigentümer kann sich für eine Wärmepumpe, eine Biomasseheizung oder einen Anschluss an ein Wärmenetz entscheiden. Er kann auch mehrere dieser Möglichkeiten technisch verbinden. Die Wahl sollte auf einer Berechnung des Wärmebedarfs und einer Prüfung der Gebäudetechnik beruhen. Wichtig sind Dämmstandard, Heizkörperauslegung, Warmwasserverbrauch, elektrische Leistung, Lagerflächen, Netzanschluss und die voraussichtlichen Kosten während der Nutzungsdauer der Anlage.
Paragraph 42a verlangt ab 2045 vollständig klimaneutrale Brennstoffe gesetzlich
Die Klimavorgaben für fossile Heizungssysteme unterscheiden klar zwischen Neuanlagen und vorhandenen Anlagen. Werden Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen nach dem 29. Juli 2026 in Bestandsgebäude eingebaut, gelten ab 2029 zehn Prozent klimaneutrale Wärme. Die Quote steigt 2030 auf fünfzehn Prozent, 2035 auf dreißig Prozent sowie 2040 auf sechzig Prozent. Bereits betriebene Heizungen bleiben ausgenommen, auch bei einem Eigentümerwechsel. Ab 2045 verlangt § 42a GModG ausschließlich klimaneutrale Brennstoffe im Verkehr für Neuanlagen.
Ohne Fenstertausch, Dacherneuerung oder Fassadenarbeiten entstehen keine Sanierungsvorgaben
Für Wohngebäude besteht keine Pflicht zur generellen Sanierung nach dem GModG. Die Regelung greift erst, wenn bestimmte Bauteile Gegenstand einer Baumaßnahme werden. Dies gilt unter anderem für neue Fenster, Dämmarbeiten an der Fassade und Erneuerungen am Dach. In diesen Fällen sind die Anforderungen der Anlage 7 auf die betroffene Fläche anzuwenden. Außenwände müssen einen U Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) erreichen. Bei einem Flächenanteil von maximal zehn Prozent entfällt die Vorgabe.
Kaufinteressenten sollten alte Gesetzesverweise vor Vertragsabschluss prüfen lassen
Nach der Reform sollten sämtliche Normenverweise in älteren Immobilienakten überprüft werden. Die frühere Gliederung des GEG wurde verändert, sodass § 47 jetzt § 35 GModG, § 48 jetzt § 36 und § 51 jetzt § 39 entspricht. Eine alte Nummer bedeutet nicht zwingend, dass die Regelung inhaltlich weggefallen ist. Dennoch sind Kaufvertragsentwürfe, Sachverständigengutachten und Förderunterlagen anzupassen, damit ihre rechtliche Grundlage klar erkennbar und ohne Fehlinterpretationen nutzbar bleibt für alle Beteiligten.
Ein vorhandener Heizkessel ist im Rahmen eines Münchner Immobilienkaufs kein automatischer Sanierungsfall mehr. Die Rechtslage erlaubt seinen Weiterbetrieb unabhängig von einer festen Altersgrenze. Käufer sollten dennoch nicht nur die Anlage, sondern auch Dämmstandard, Leitungsführung und Eigentumsverhältnisse prüfen. Denn die Nachrüstung von Decken oder Rohren kann erforderlich sein, während beim ersten Erwerb eines Wohnhauses Fristen entstehen können. Neue fossile Heizungen verlangen eine Planung klimaneutraler Energieträger. Heid Energieberatung München unterstützt Bewertung.
